Anlagewohnung: Worauf es jetzt ankommt

Frauen haben in Österreich nach wie vor ein deutliches Pensionsproblem. Der Gender Pension Gap lässt sich nicht von heute auf morgen schließen, aber jede Frau kann selbst gegensteuern, etwa mit einer Anlagewohnung. „Ich erlebe häufig, dass Aktien als abstrakt wahrgenommen werden, während eine Wohnung greifbar ist“, sagt Jasmin Soravia von J. Soravia Beteiligung.

Der Zeitpunkt ist interessant: Es wird weniger gebaut, Wien wächst weiter, Mietwohnungen sind gefragt, und Finanzierungen lassen sich wieder besser kalkulieren. Doch ob sich eine Anlagewohnung rechnet, entscheidet sich nicht am Markt allgemein, sondern an der einzelnen Immobilie. Beim Pressefrühstück der österreichischen Luxus-Immobilien-Plattform Premium-Living.com haben Expert*innen aus Immobilienwirtschaft, Steuer, Recht und Finanzierung erklärt, worauf es ankommt.

1. Rechnen Sie mit dem, was übrig bleibt

Die Bruttorendite klingt gut, sagt aber wenig über das Ergebnis. Entscheidend sei der Betrag, der nach laufenden Kosten, Leerstand, Rücklagen, Finanzierung und Steuern tatsächlich bleibt. Soravia warnt zugleich vor Klumpenrisiko: „Die Wohnung kann ein sehr guter Baustein sein – aber sie sollte nicht das gesamte Vermögen darstellen.“ Als Orientierung nennt Roland Pichler, Geschäftsführer der DWK – Die Wohnkompanie GmbH: In ausgewählten Projekten seien Bruttoanfangsrenditen von rund vier Prozent möglich, im klassischen Wohnungsneubau etwa 3,5 Prozent.

2. Denken Sie in Jahrzehnten

Die Anlagewohnung komme laut Sebastian Unger, Geschäftsführer von BIP Immobilien, aus den richtigen Gründen zurück. Viele Projekte wurden in der Krise gar nicht erst gestartet, diese Wohnungen würden nun fehlen. „Für jemanden, der langfristig vermieten möchte, ist das eine sehr stabile Ausgangslage“, so Unger. Sein Rat: „Denken Sie in Jahrzehnten, nicht in Jahren. Eine Anlagewohnung ist kein schnelles Geschäft, sondern ein Fundament.“

3. Vermietbarkeit ist der Werttreiber

Klein und vermietbar reicht heute nicht mehr. Marion Weinberger-Fritz von der Raiffeisen Vorsorge Wohnung nennt neben guter Verkehrsanbindung auch Energieeffizienz, Kühlung, Barrierefreiheit, hochwertige Fenster, Beschattung und E-Lademöglichkeiten. „Die Vermietbarkeit ist einer der wesentlichen Werttreiber einer Vorsorgewohnung“, betont sie. Besonders gefragt seien Zwei- und Dreizimmerwohnungen mit funktionierenden Grundrissen und Freiflächen. Die klassische 35-Quadratmeter-Wohnung funktioniere weiterhin, wer langfristig möglichst viele Optionen offenhalten möchte, finde in etwas größeren Wohnungen häufig die nachhaltigere Wahl.

4. Sie kaufen ein Haus mit

„Ich kaufe nicht nur eine Wohnung, ich kaufe mich in ein Haus ein“, sagt Soravia. Deshalb gehören Rücklagen, Gebäudezustand, Wohnungseigentumsvertrag und zukünftige Investitionen in die Kalkulation. Auch Anbieter*in und Projekt sollten sorgfältig geprüft werden.

5. Steuern vor dem Kauf klären

Finanzierungsstruktur, Liebhabereiprüfung, Umsatzsteuer und Abschreibungen beeinflussen den Cashflow spürbar. Aktuell relevant: Für neu errichtete Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2023 und vor dem 1. Jänner 2027 fertiggestellt werden und den Gebäudestandard „Bronze“ erfüllen, kann die erweiterte beschleunigte AfA greifen. „Ein häufiges Missverständnis ist, dass jede neu gekaufte Wohnung automatisch begünstigt ist“, so Kerstin Koppensteiner von TPA. Ihr wichtigster Rat: Steuerfragen möglichst früh klären, nicht erst nach dem Kauf.

6. Rechtlich sauber aufgestellt

Kaufvertrag, Grundbuch, mögliche Belastungen und wohnungseigentumsrechtliche Rahmenbedingungen gehören vor der Unterschrift geprüft. Wer vermieten will, sollte auch die mietrechtlichen Bestimmungen kennen. „In der Praxis entstehen Probleme häufig durch unzureichend gestaltete Mietverträge, unwirksame Befristungs- oder Wertsicherungsklauseln oder eine falsche Einschätzung der anwendbaren mietrechtlichen Bestimmungen“, sagt Mag. Peter Fassl von HSP Rechtsanwälte.

7. Erst die Finanzierung, dann die Wohnung

Banken achten vor allem auf Eigenkapital, Leistbarkeit und die Qualität der Immobilie. Unterschiede gebe es bei der Bewertung künftiger Mieteinnahmen, den Eigenmittelanforderungen, Laufzeiten sowie Zins- und Tilgungsmodellen. „Nicht zuerst die Wohnung auswählen und danach die Finanzierung suchen“, empfiehlt Manuel Tauchner von realfinanz. Der Markt belebt sich spürbar: Laut realfinanz wurden 2025 rund 20 Prozent mehr Wohnungen verkauft als 2024. Das Volumen neuer Wohnbaukredite stieg laut Oesterreichischer Nationalbank von rund 10,4 Milliarden Euro (2023) auf rund 16,8 Milliarden Euro (2025).

Für die nächste Generation

Wer Kinder hat, kann den Blick weiten. Bernd Gabel-Hlawa und Benedikt Gabriel, CEO und Gründer von Premium-Living.com, betonen: „Immobilien sind weit mehr als eine attraktive Wertanlage. Sie können finanzielle Sicherheit schaffen, langfristige Perspektiven eröffnen und auch für die nächste Generation eine wichtige Rolle spielen.“

Die Anlagewohnung ist zurück, aber kein Selbstläufer. Realistischer Kaufpreis, nachhaltige Lage, hohe Vermietbarkeit, ausreichend Eigenkapital und eine ehrliche Kalkulation machen den Unterschied. Es geht nicht darum, ob eine Anlagewohnung grundsätzlich funktioniert, sondern darum, welche.

Immobilienanlage ist auch Thema in unserer nächsten Online Investment Session

Das Money Mindset steht, erste Investments sind gemacht – jetzt geht es um den nächsten Schritt: eine durchdachte Strategie. Gerade in einem Umfeld aus hoher Inflation, steigenden Zinsen und schwankenden Märkten trennt sich „einmal angefangen“ von einem Portfolio mit Strategie.

Am 23.11. Jetzt Platz sichern!