Schon im Vorjahr begann sich der Wind am Immobilienmarkt zu drehen. Die hohe Inflation, die strengen Kreditvergaberichtlinien und die Zinsentwicklung beeinflussten die Branche. Die Nachfrage nach Eigentum sinkt, das wirkt bremsend auf den Preisanstieg. Doch langsam sinkt auch das Angebot, denn viele Projekte wurden nicht realisiert.

2024 wird beim Bau neuer Wohnungen österreichweit ein starker Rückgang verzeichnet werden. Dies ist hauptsächlich auf rückläufige Baubewilligungszahlen der vergangenen Jahre zurückzuführen. Zudem ziehen unattraktive wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nach sich, dass einige bereits geplante Projekte verschoben oder nicht realisiert werden.

Dazu Karina Schunker, Geschäftsführerin von EHL Immobilien: „Vor allem in Ballungsräumen wie Wien, Graz oder Linz wird dieser Trend in Form eines Nachfrageüberhangs spürbar werden. Bereits seit dem dritten Quartal 2023 ist eine deutliche Verknappung zu beobachten, wobei derzeit in Wien das Angebot an Eigentumswohnungen noch vielfältiger als in der Miete ist. Im aktuellen Jahr und 2025 wird die Entwicklung dahin gehen, dass neben wenigen Neubaufertigstellungen zusätzlich die Zahl der Mietvertragskündigungen bei Bestandsimmobilien rückläufig sein wird.“

Seitwärts, nicht abwärts

Wie sich das auf die Preise auswirkt, erklärt Jasmin Soravia, geschäftsführende Gesellschafterin bei der Kollitsch & Soravia Immobilien GmbH: „Momentan stagnieren die Preise, das heißt, sie befinden sich in einer Seitwärtsbewegung. Sobald sich aber das sinkende Angebot von neuem Wohnraum am Markt bemerkbar macht, werden die Preise wieder steigen.“ Und Karina Schunker, Geschäftsführerin von EHL Immobilien, nennt Zahlen: „Das Jahr 2023 zeigte bei den Kaufpreisen mit einem Plus von 0,2 bis 1,8 Prozent – Lage, Größe und Ausstattung berücksichtigt – großteils Stabilität, für 2024 kann mit einer Steigerung von 0,8 bis 2,3 Prozent gerechnet werden.“

Der richtige Zeitpunkt

Ist nun also der richtige Zeitpunkt, um eine Anlagewohnung zu kaufen? Oder soll man auf ein weiteres Sinken der Preise warten? „Den richtigen Moment vorherzusagen, ist immer schwer, jedoch glaube ich nicht, dass die Preise fallen werden, jedenfalls nicht im Neubaubereich“, erklärt Jasmin Soravia. „Bestandsimmobilien werden vereinzelt günstiger verkauft, aber das spiegelt nicht unbedingt den Markt wider. Außerdem wird das Angebot an neuem Wohnraum in den nächsten Jahren stark zurückgehen, was dann jedenfalls für ein künftiges Steigen der Preise spricht. Auch steigen die Mietpreise stark an, was für einen guten Zeitpunkt am Markt spricht, sich eine Vorsorgewohnung anzuschaffen. Auf lange Sicht gewinnt man mit Immobilien immer“, so Soravia weiter.

Darauf muss man achten

In der Branche weiß man: Gute Kaufgelegenheiten gibt es laufend, unabhängig von der Marktlage und -entwicklung. Vielmehr rücken derzeit andere Kaufparameter in den Vordergrund, wie Karina Schunker ausführt: „Beispielsweise ist beim Kauf einer Anlegerwohnung verstärkt darauf zu achten, ob am Ende des steuerlichen Betrachtungszeitraums von 20 Jahren auch ein Überschuss der Einnahmen erzielt werden kann.

Ist dies nicht der Fall, ist beim Ankauf mehr Eigenkapital notwendig, damit keine Rückzahlung der Vorsteuer daraus resultiert.“ Sinkende Preise zeichnen sich bei Neubauimmobilien jedenfalls auch aus ihrer Sicht nicht ab. Käufer*innen erwarten sich einen hohen Wohnstandard, und die Baupreise haben sich auf einem hohen Niveau eingependelt. Hinzu kommen die höheren Finanzierungskosten auch für die Entwickler und dass sich auf der anderen Seite das Wohnimmobilienangebot über die nächsten Monate deutlich verknappen wird. „Lediglich bei Immobilien, deren Preise nicht dem Markt entsprechen, eröffnen sich gegebenenfalls Verhandlungsspielräume. Das ist jedoch immer schon so gewesen, auch in Boom-Zeiten“, so Schunker.