In den letzten 1,5 Jahren war es schwierig, eine Immobilie zu erwerben. Die Zinsen haben sich nach jahrelangen Tiefstständen fast vervierfacht. Doch heute ist die Situation anders. Jetzt ist ein guter Zeitpunkt für den Kauf eines Eigenheims oder einer Kapitalanlage.
Warum? Ein Immobilienkauf ist wieder besser leistbar und planbar. Das liegt daran, dass aktuell vier Faktoren aufeinandertreffen: Ein Zins-Zwischentief mit niedrigeren Bauzinsen als noch vor fünf Monaten. Immobilienpreise, die sich auf einem niedrigeren Niveau stabilisiert haben und bessere Verhandlungsmacht bei Kaufinteressierten. Mehr Immobilienangebot im Markt. Deutlich steigende Mieten.
Zins-Zwischentief macht die Monatsrate günstiger
Im November 2023 lagen die Bauzinsen für zehn Jahre Zinssicherheit noch bei über 4,2 Prozent. Mittlerweile bewegen sie sich rund um die 3,5-Prozent-Marke. Der Zinsabschwung macht sich sofort in der monatlichen Rate bemerkbar und erhöht die Leistbarkeit von Immobilien. Experte*innen gehen davon aus, dass sich die Bauzinsen in den kommenden Monaten rund um das aktuelle Niveau bewegen werden, was für eine gute Planbarkeit bei Kaufvorhaben sorgt.
Kaufpreise mittlerweile niedriger – und verhandelbar
Die im letzten Jahrzehnt deutlich gestiegenen Immobilienpreise in Deutschland haben sich im Verlauf von 2023 auf einem niedrigeren Niveau eingependelt – auch wenn diese Stabilisierung regional unterschiedlich abläuft.
Verglichen mit dem Preis-Höchststand im Mai 2022, als die Zinswende in vollem Gange war, zeigen die Daten unseres Interhyp-Immobilienpreisindex für Deutschland aktuell einen durchschnittlichen Rückgang von rund acht Prozent bei den Immobilienpreisen. Die hohen Preiserwartungen, die viele Verkäufer*innen noch aus Zeiten der Niedrigzinsphase hatten, waren für viele Interessent*innen schlicht nicht mehr leistbar. Das zeigt sich auch in der Schere zwischen Angebotspreisen und den tatsächlichen Verkaufspreisen. 2023 konnte man Immobilien im Durchschnitt zwischen drei und vier Prozent unterhalb des Angebotspreises erwerben.
Das bedeutet: Käufer*innen haben wegen des höheren Angebots inzwischen deutlich mehr Verhandlungsmacht als vor der Zinswende. Sie können selbstbewusster verhandeln und die Preise häufig spürbar nach unten drücken. Gute Vorbereitung für die Verhandlung ist hier das A und O.
Keine Angst vor älteren Immobilien
Besonders großen Verhandlungsspielraum gibt es bei Bestandsimmobilien. Für Immobilien mit den Energieeffizienzklassen F bis H sind im Durchschnitt aktuell Preisabschläge von fünf Prozent möglich. In den höheren Energieklassen C bis E sind es rund drei Prozent, in den obersten Klassen A und B Abschläge bis zu zwei Prozent. Beim Erwerb einer älteren Immobilie fallen zwar neben dem Kaufpreis in der Regel auch noch Modernisierungskosten an – diese Kosten lassen sich aber einkalkulieren und in die Preisverhandlungen einbringen.
Mein Rat: Keine Angst vor Bestandsimmobilien mit niedriger Energieeffizienz! Wer sich im Vorfeld einen detaillierten Plan aufstellt, für den bieten sich hier durchaus große Chancen.
Mehr Angebot und Zeit
Daten der plattformübergreifenden Immobiliensuchmaschine Thinkimmo zeigen, dass die Anzahl der auf dem Portal veröffentlichten Immobilien seit Mitte 2022 ordentlich gestiegen ist. Waren in den ersten vier Monaten des Jahres 2022 noch jeweils rund 50.000 Immobilien veröffentlicht worden, gab es im Oktober 2023 einen Höchststand von über 200.000 veröffentlichten Objekten.
Der Markt hat sich von einem Verkäufermarkt mit großer Nachfrage und wenig Immobilienangebot hin zu einem Käufermarkt mit deutlich größerem Immobilienangebot und zurückgegangener Nachfrage verändert. Käufer*innen haben mittlerweile mehr Zeit, sich intensiv mit den Immobilien zu beschäftigen. Das war in der Niedrigzinsphase mit dem harten Konkurrenzkampf um das geringe Immobilienangebot nicht möglich.
Teure Mieten machen Kaufen attraktiver
Und auch die gestiegenen Mieten machen Kaufen wieder deutlich attraktiver. Wegen der gestiegenen Bauzinsen sind immer mehr Menschen in die Mietmärkte ausgewichen. Dazu kommt, dass in den letzten Jahren viel zu wenig neuer Wohnraum in Deutschland entstanden ist – und leider immer noch zu wenig entsteht. Eine große Nachfrage trifft auf viel zu wenig Angebot an Immobilien. Die Folge: Die Mieten vor allem in den Ballungsräumen sind stark gestiegen und wir rechnen mit weiteren Steigerungen.
Nicht zu lange warten
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass wir uns aktuell in einem guten Zeitfenster für einen Immobilienkauf befinden. Das Angebot ist so gut wie schon lange nicht mehr, die Preise sind (noch) auf einem niedrigeren Niveau und können vor allem bei älteren Immobilien selbstbewusst verhandelt werden.
Mein Rat an Kaufinteressierte: Nicht zu lange warten, denn die Preise könnten in den kommenden Monaten auch wieder anziehen – wir sehen jetzt schon eine Tendenz zu leicht steigenden Preisen in einigen Metropolen.
Beratung statt Bauchgefühl
Als erster Schritt in Richtung eigene Immobilie gilt natürlich „Beratung statt Bauchgefühl“. Unsere jüngste Leistbarkeitsstudie zeigt: Nur 37 Prozent der Befragten haben sich einen möglichen Immobilienkauf im Detail durchgerechnet. Dabei ist gerade dieses Im-Detail-Durchrechnen so enorm wichtig, um eine gute Entscheidung treffen zu können. In einer individuellen Finanzierungsberatung mit einer Spezialistin oder einem Spezialisten findet man heraus, wie viel Immobilie man sich leisten kann. Oft ist viel mehr möglich, als sie oder er zunächst denkt. Auch wenn der Traum von der eigenen Immobilie in manchen Fällen vielleicht anders verwirklicht wird als zunächst gedacht, durch beispielsweise ein kleineres Objekt, eine Lage am Stadtrand oder eine Kapitalanlage statt Eigennutzung.
Ich wünsche mir mehr HAUSfrauen
Ich möchte gerade Frauen motivieren, den Schritt zur eigenen Immobilie zu wagen. Denn eine Immobilie ist und bleibt ein zentraler Bestandteil der Altersvorsorge. Im engen Austausch mit unseren Kundinnen bei Interhyp beobachten wir, dass es bei Frauen generell eine weit verbreitete Scheu gibt, sich mit Fragen rund um Kapitalanlagen, Renditen und Zins und Tilgung zu beschäftigen. In unserer Gesellschaft ist es bis heute nicht selbstverständlich, dass sich Frauen um Kapitalanlagen kümmern. Es fehlen die Vorbilder.
Besonders der Immobilienmarkt schreckt viele Frauen ab, obwohl eine Immobilie eine wichtige Säule der Altersvorsorge sein kann. Im Jahr 2023 haben bei Interhyp gerade einmal 11 Prozent Frauen eine Immobilienfinanzierung abgeschlossen. Demgegenüber stehen 19 Prozent alleinfinanzierende Männer – deutlich mehr als Frauen. Mit 70 Prozent gehen die meisten Finanzierungen auf das Konto von Paaren.
Frauen befassen sich zum Teil noch immer viel zu wenig mit Finanzthemen oder unterschätzen sich selbst und ihre Möglichkeiten. Es gibt viele Studien zum Thema Frauen und Geldanlage und sehr häufig haben diese ergeben, dass Frauen bei der Geldanlage sehr erfolgreich sind, zum Teil sogar erfolgreicher als Männer. Eine Studie der ING aus dem Jahr 2021 hat gezeigt: Weibliche Privatanleger waren mit durchschnittlich 22,5 Prozent Rendite erfolgreicher als männliche Anleger mit 21 Prozent.
Ich wünsche mir mehr HAUSfrauen! Meine Botschaft: Raus aus der Komfortzone – und ran an die eigenen Finanzen. Raus aus Unwissenheit, Resignation, Desinteresse – und einfach loslegen, sich informieren. Über Geld sprechen, in der Beziehung, mit den Freundinnen, mit Finanzierungsberaterinnen – und zwar so oft wie möglich.
Zur Person:
Mirjam Mohr (49) verantwortet als Vorständin bei der Interhyp Gruppe das Privatkundengeschäft mit knapp 1.000 Kolleg*innen in über 100 Standorten in ganz Deutschland. Als leidenschaftliche Führungskraft arbeitet sie mit ihren Teams daran, das beste Erlebnis für den Weg ins eigene Zuhause in der Kombination aus schlauer Technologie und menschlicher Kompetenz zu schaffen. Mirjam engagiert sich insbesondere für Chancengleichheit der Geschlechter – in der Führung und in der Vermögensbildung.
Mirjam hat Mathematik an der Universität Regensburg und internationale Wirtschaft an der SDA Bocconi in Mailand studiert. Vor ihrem Wechsel zu Interhyp im Jahr 2008 war sie für die Retail Division der Unicredit tätig. Ihre Karriere begann sie 2000 im Investment Banking bei Goldman Sachs in Frankfurt.
Mission Female GmbH:
Mission Female bietet erfolgreichen Frauen ein exklusives Netzwerk von Vertrauen und Austausch auf Augenhöhe und stärkt sie aktiv bei ihrer persönlichen und beruflichen Entwicklung. Dabei engagiert sich das 2019 von Frederike Probert gegründete Business-Netzwerk aktiv für mehr Female Power in Wirtschaft, Gesellschaft, Medien, Kultur, Sport und Politik und vereint erfolgreiche Frauen branchenübergreifend auf höchster Ebene mit einem Ziel: Gemeinsam beruflich noch weiter voranzukommen. Immer persönlich, vertraulich und verbindlich ganz nach dem Motto #strongertogether.