Angesichts niedriger Zinsen, steigender Inflation, einer schwächelnden Wirtschaft und nervöser Finanzmärkte suchen immer mehr Menschen nach stabilen Anlagemöglichkeiten. Eine Wohnung als Kapitalanlage gilt dabei als vergleichsweise sichere Option. Im Gegensatz zu anderen Investitionen wie Aktien oder Anleihen bietet sie nicht nur potenzielle Wertsteigerungen, sondern auch regelmäßige Mieteinnahmen.
Doch auch dieses Investment ist nicht frei von Risiken. Deshalb ist es entscheidend, sich vor dem Kauf umfassend zu informieren – von der Lage und dem Mietpotenzial bis hin zu den anfallenden Kosten und steuerlichen Aspekten. Wer hier strategisch vorgeht, kann langfristig von einer stabilen Rendite profitieren. Worauf es wirklich ankommt? Wir haben uns Tipps von drei Immo-Profis geholt.
Ob eine Wohnung als Geldanlage oder für den Vermögensaufbau geeignet ist, hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab. Entscheidend für die Auswahl ist die Vermietbarkeit der Immobilie. Besonders leicht lassen sich Wohnungen in einer guten Lage, mit einem effizienten Grundriss und einer entsprechenden Infrastruktur vermieten. Sie sollten sich daher vor dem Kauf folgende Fragen stellen: In welchem Zustand befindet sich die Wohnung? Und: Ist der Stadtteil, in dem sich die Wohnung befindet, attraktiv? Um die optimale Anlegerwohnung zu finden, ist es daher sinnvoll, Expert*innen zu Rate zu ziehen. Schließlich hängt von der Beurteilung der Immobilie letztendlich auch die Rendite ab.
Tipp 2: Zielgruppe analysieren
Der größte Stolperstein liegt darin, dass eine Anlegerwohnung mit dem falschen Blickwinkel betrachtet und auch gekauft wird. Die Frage sollte nicht sein, will ich oder eines meiner Kinder in diesen vier Wänden leben, sondern: Gibt es eine Vielzahl an Mieter*innen, die gerne dort einziehen wollen und sich die Wohnung auch leisten können? Die Immobilie muss mit der sogenannten „Mieterbrille“ gesehen werden. Stellen Sie sich also vor dem Kauf die Menschen vor, die künftig dort wohnen könnten. Welche Anforderungen hätten sie an die Wohnung? Ein Tipp: Besonders begehrt sind 2-Zimmer-Wohnungen zwischen 30 und 40 Quadratmetern. Eine gut ausgestattete Küche ist ein Muss, eine Freifläche ein Bonus.
Tipp 3: Risiken einkalkulieren
Wie bei jedem annderen Investment gibt es auch bei der Anlegerwohnung Risiken, die mitgedacht werden müssen. Zwei davon sind Leerstand und die Sanierung. Rücklagen sollten aus diesem Grund immer Teil der Kalkulation sein. Der Abschluss einer speziellen Mietausfallversicherungen kann zudem dabei helfen, das finanzielle Risiko zu minimieren.
„Ein ideales Investment, um Altersarmut zu verhindern.“
Louis Obrowsky, Geschäftsführer LLB Immo KAG
Tipp 1: Langfristig planen
Eine Vorsorgewohnung ist als direktes Wohnimmobilien-Investment nur geringen Schwankungen unterworfen und zeichnet sich durch hohe Stabilität und gleichmäßige Ertragserwartungen aus. In jungen Jahren stellt es für Gutverdienende eine praktikable Möglichkeit dar, mit relativ geringen Beträgen unter Ausnutzung steuerlicher Vorteile mittel- bis langfristig lastenfreies Wohnungseigentum zu schaffen. Nach Auszahlung des aufgenommenen Darlehens beziehungsweise nach Ablauf des 20-jährigen Umsatzsteuerberichtigungszeitraums kann die Wohnung weiterhin vermietet werden.
Tipp 2: Verantwortung abgeben
Der/die Käufer*in einer Vorsorgewohnung möchte sich im Regelfall keine zusätzliche Arbeit aufbürden. Insofern ist es wichtig, einen Anbieter auszusuchen, welcher sich – direkt oder mit einem Netzwerk von Partnern – um die Errichtung, Bauüberwachung, Abnahme, Finanzierung, Vermietung und Verwaltung der Immobilie kümmert.
Tipp 3: Steuerliche Vorteile nutzen
Der/die Käufer*in einer Vorsorgewohnung möchte sich im Regelfall keine zusätzliche Arbeit aufbürden. Insofern ist es wichtig, einen Anbieter auszusuchen, welcher sich – direkt oder mit einem Netzwerk von Partnern – um die Errichtung, Bauüberwachung, Abnahme, Finanzierung, Vermietung und Verwaltung der Immobilie kümmert.
„Von einer zwischenzeitlichen Eigennutzung absehen – sonst verlieren Sie die Steuervorteile.“
Mario Graf-Schantl, Gründer & Geschäftsführer Optifin GmbH
Tipp 1: Vermögen breit streuen
Anlegerwohnungen gelten als vergleichsweise stabile Kapitalanlage, da Immobilien in der Regel an Wert gewinnen und Mieteinnahmen eine kontinuierliche Rendite bieten. Allerdings hängt das Risiko stark von Standort, Finanzierung und Marktentwicklung ab. Eine gut gewählte Anlegerwohnung kann zur Altersvorsorge beitragen, ist jedoch kein risikoloses Investment. Zumindest ein Teil des Vermögens sollte man in andere, sichere und langfristige Investments anlegen.
Tipp 2: Nur bei Not verkaufen
Ein Verkauf funktioniert erst nach 20 Jahren vollkommen problemlos. Der vorzeitige Verkauf im Bedarfsfall ist aber dennoch möglich. Sollte die Veräußerung aufgrund finanzieller Nöte vor Ablauf der 20-Jahres-Frist ins Auge gefasst werden, muss man jedoch auch mit der Rückerstattung der beim Kauf abgezogenen Vorsteuer rechnen.
Tipp 3: Keine Eigennutzung
Zumindest bis der Kaufpreis der Vorsorgewohnung abbezahlt ist, wird diese in der Regel nur befristet vermietet. Nach bedientem Kredit beziehungsweise steuerlichem Totalüberschuss und Ablauf der 20-Jahres-Frist kann sie jedoch auch selbst – oder von den Kindern oder Enkelkindern – als Haupt- oder Zweitwohnsitz genutzt werden. In der Zwischenzeit würde ich von einer Eigennutzung abraten. Denn damit würde sich die Anlegerwohnung zu einer normalen Eigentumswohnung wandeln, und alle steuerlichen Vorteile müssten nachbezahlt werden.
