Unser tägliches Leben wird zunehmend digitaler. Viele Dinge, die man früher über niedergelassene, professionelle Anbieter abwickelte, erledigt man dank Internet nun auf eigene Faust von zu Hause aus. Nun macht ein neuer Trend Schule: Viele Menschen suchen über soziale Netzwerke eine Wohnung. Also von Privat an Privat, abseits von professionellen Immo-Plattformen. Die Suchenden hoffen, über einen Privatkontakt zu einer günstigen und provisionsfreien Wohnung zu kommen. Startet man hier eine Suche, sollte man sich jedoch immer vor Augen halten, dass es sich dabei um ein Geschäft handelt – keinen Gefallen unter „Freund:innen“. Der/die Vermieter:in oder Verkäufer:in will etwas verdienen.

Schnäppchen über Facebook?

In den sozialen Netzwerken findet die Wohnungssuche zum überwiegenden Teil über offene oder geschlossene Facebook-Gruppen statt, die wie Schwammerl aus dem Boden schießen. Andere soziale Netzwerke wie Instagram, Twitter, Pinterest oder WhatsApp haben noch keine sehr große Reichweite für österreichische Immobilien. Auf TikTok sind die Teilnehmer:innen meist zu jung und man hat nur wenige Sekunden Zeit für die Präsentation.

„Wenn es sich um ein Schnäppchen handelt, sollte man grundsätzlich skeptisch sein.“
Simone Brunnhauser, Juristin bei Arbeiterkammer Wien

Am häufigsten gesucht und angeboten werden Mietwohnungen und WGs, gefolgt von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern. Und das Angebot auf Facebook & Co ist groß. Aber was auf den ersten Blick gut, einfach und kostengünstig erscheint, birgt bei genauerem Hinschauen einiges an Gefahren. Denn nicht jedes super Angebot ist echt. Worauf sollte man also speziell achten, wenn man in den sozialen Netzwerken auf die Traumwohnung zum Traumpreis stößt? „Wenn es sich um ein Schnäppchen handelt, sollte man grundsätzlich skeptisch sein. Eine mit Designermöbeln ausgestattete 70 m2-Wohnung im sechsten Bezirk nahe der Mariahilfer Straße, mit unbefristetem Mietvertrag und einer monatlichen Miete von 510 Euro inklusive Hausbetriebs- und Heizungskosten, gibt es nicht“, warnt Simone Brunnhauser, Juristin bei Arbeiterkammer Wien.

Fake-Angebote

Eine Trendresearch für den Immobilienring IR hat ergeben, dass private Facebook-Profile bereits seit ungefähr fünf Jahren zunehmend ihren Freundeskreis nutzen, um Wohnimmobilien anzubieten oder zu suchen. Die Chancen, hier die gewünschte Wohnung zu finden, sind gering, aber die Möglichkeit, auf Fake-Inserate hereinzufallen, die beispielsweise auf Vorauskasse abzielen, ist groß. Oder auf „Tarnprofile“ zu stoßen – also auf Makler:innen, die ihren beruflichen Hintergrund verschweigen, oftmals aber die Wohnungen mit sehr privaten Geschichten anpreisen, worauf die Suche dann doch zu einer nicht leistbaren Wohnung führt. Dazu Georg Spiegelfeld, Präsident des Immobilienring:

„Facebook kann vor allem zur schnellen Vermarktung von Mietwohnungen gut genutzt werden. Leider werden gerade hier Intransparenz und Gesetzesüberschreitung eingesetzt. Es stellt sich schon die Frage, warum manche Makler:innen es nötig haben, ihre Profession zu verstecken und als Private aufzutreten.“

„Facebook kann vor allem zur schnellen Vermarktung von Mietwohnungen gut genutzt werden.“
Georg Spiegelfeld, Präsident Immobilienring

Weitere Merkmale von Fake-Angeboten nennt Simone Brunnhauser: „Wenn sich die Vermieterin oder der Vermieter im Ausland befindet oder eine Besichtigung nur möglich ist, wenn man eine Zahlung leistet, dann ist es meistens Fake. Auch wenn beispielsweise Booking. com oder Airbnb dazwischengeschaltet werden, sollte man vorsichtig sein.“ Ein weiterer Hinweis, dass es sich um Betrug handelt, ist, wenn Geldtransferdienste eingeschaltet werden“, so die AK-Juristin.

Maklerangebote überwiegen

Laut Immobilienring werden die größten offenen Gruppen auf Facebook von deutschen Verlagen betrieben, die Angebote von marktführenden Plattformen verlinken. Rund 60 Prozent der Angebote führen zu Maklerinseraten. Dabei wird im Titel meist „provisionsfreie Wohnung“ oder „private Wohnung“ angeführt und damit eine kostenfreie Privatvermittlung suggeriert. In den geschlossenen Gruppen ist das Bild nicht wesentlich anders, dort führen etwa die Hälfte der Angebote zu Maklerangeboten.

Mietvertrag stets überprüfen lassen

Unabhängig davon, ob es ein/e gewerbliche/r oder private/r Vermieter:in ist, ist es immer ratsam, den Mietvertrag überprüfen zu lassen. „Insbesondere bei Mietobjekten, bei welchen das Mietrecht nur zum Teil zur Anwendung gelangt (Mehrparteienhäuser, welche nach 1945 errichtet wurden, Dachgeschoßausbauten nach 2002), ist eine Überprüfung des Vertrages ratsam, da in diesen Fällen viele Punkte wie z. B. Mietzins, Betriebskosten oder Erhaltungspflichten im Vertrag geregelt werden können“, so Brunnhauser. Durch eine unabhängige Überprüfung kann man als Privatperson, die nicht unmittelbar im Thema ist, nicht über den Tisch gezogen werden, wenn es um die Höhe von Miete, Kautionen, Ablösen, um Befristungen oder die angepriesene Wohnungsgröße geht.

Kein Kauf ohne Hilfe vom Profi

Wie sieht es nun bei einem Kauf aus? Dazu Stephanie Salat, Notarsubstitutin im Notariat Dr. Günther Fuchs am Hauptplatz in Purkersdorf: „Wichtig ist, dass sich der/die Kauf-Interessent:in mit den essenziellen Informationen für das Kaufobjekt auf der Plattform auseinandersetzt. Oftmals sind Kaufinserate mit zu viel Werbung überladen, sodass der/die Interessent:in nicht mehr das herausfiltern kann, was für die Kaufentscheidung wichtig ist.“ Da die meisten Privatpersonen nicht täglich mit der Immobiliensuche konfrontiert sind, ist es ratsam, vor Unterzeichnung eines Kaufanbotes jedenfalls ein Informationsgespräch und auf alle Fälle einen Besichtigungstermin zu vereinbaren.

Eine Notarin oder ein Notar kann für den/die Käufer:in überprüfen, ob der/ die Verkäufer:in auch Eigentümer:in und die Immobilie lastenfrei ist. „Der/die Notar:in kann Einsicht in das Grundbuch nehmen. Im Grundbuch sind Grundstücke, Eigentümer:innen sowie damit verbundene Rechte und Belastungen verzeichnet“, so Stephanie Salat.

Auch für die Abwicklung des Kaufs ist der/die Notar:in unerlässlich. Salat: „Der/die Notar:in ist sodann Vertragserrichter:in und Treuhänder:in. Er/ Sie ist somit für die gesamte Abwicklung von der Errichtung des Kaufvertrages, der treuhändigen Abwicklung bis zur grundbücherlichen Durchführung zuständig.“

Änderung zugunsten der Mieter:innen

Seit 1. Juli 2023 müssen Wohnungssuchende bei der Vermittlung von Mietwohnungen nur noch dann für die Provision der Immobilienmakler:innen aufkommen, wenn sie auch den Auftrag zur Suche gegeben haben. Es gilt durch das Maklergesetz-Änderungsgesetz nämlich das „Erstauftraggeberprinzip“ oder „Bestellerprinzip“. In den meisten Fällen werden somit die Vermieter:innen als Auftraggeber:innen die Provision begleichen müssen. Ein Abwälzen auf die Mieter:innen ist verboten. Durch die Neuregelung der Maklerprovision sollen wohnungssuchende Mieter:innen, insbesondere auch einkommensschwache Haushalte und junge Menschen finanziell entlastet werden. Kauf- und Gewerbeimmobilien sind von der Neuregelung ausgenommen.